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23.09.2004

+++Makleralleinauftrag+++

IVD empfiehlt für Immobiliengeschäfte Makleralleinauftrag

Mieter muss ein "berechtigtes Interesse" an Untervermietung nachweisen können / Holt der Mieter keine Erlaubnis ein, kann der Vermieter ihm nach Abmahnung kündigen / Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter auch für Schäden, die vom Untermieter verursacht worden sind

Den "möblierten Herrn mit Familienanschluss" von früher gibt es in Immobilienannoncen praktisch nicht mehr - sehr wohl aber noch immer eine beachtliche Zahl von Untermieterverhältnissen, vor allem in den deutschen Großstädten. Viele Untermieter sind "klassische" Wochenendheimfahrer, d.h. sie nehmen sich für unter der Woche ein Zimmer in der Stadt, in der sie arbeiten, fahren aber am Wochenende nach Hause. Auch für Studenten, die keinen Platz im Wohnheim bekommen und sich auf dem freien Markt keine eigene Wohnung leisten können, ist ein Zimmer zur Untermiete oft eine Alternative.

"Untervermietung spart sowohl dem Haupt- als auch dem Untermieter Kosten. Doch wer Wohnung und Miete mit jemandem anderen teilen will, muss sich vorher gut informieren. Vor allem muss der Vermieter mit der Untervermietung einverstanden sein", so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Dieser muss dem Mieter in der Regel die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung erteilen, wenn der Mieter ein "berechtigtes Interesse" an der Untervermietung hat.

"Der Vermieter kann die Erlaubnis aber trotzdem verweigern, wenn damit die Wohnung überbelegt wäre, er einen wichtigen Grund hat, den konkreten Untermieter abzulehnen oder ihm die Untervermietung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann", sagt Schick.

Als "berechtigtes Interesse" gelten alle vernünftigen Gründe wirtschaftlicher oder persönlicher Art - so zum Beispiel, wenn die Wohnung plötzlich zu groß geworden ist, weil sich Partner getrennt haben oder weil für den Mieter wegen plötzlicher Arbeitslosigkeit die Notwendigkeit einer finanziellen Entlastung besteht. Dagegen zählt es nicht als "berechtigtes Interesse", wenn der Mieter untervermieten will, damit jemand in seiner Abwesenheit auf die Wohnung aufpasst (LG Mannheim, Urt. v. 30.4.1997 - 4 S 142/96).

"Der Mieter muss dem Vermieter mitteilen, aus welchen Gründen er untervermieten möchte. Außerdem muss er ihm mitteilen, an wen er die Wohnung oder Teile davon vermieten will", informiert Schick. Da es kein Recht auf personenunabhängige Untervermietung gibt (KG Berlin, Beschl. v. 11.6.1992 - 8 RE Miet 1946/92), muss der Mieter bei Beendigung des bisherigen Untermietverhältnisses eine neue Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn er weiter untervermieten will.

"Holt sich der Mieter für die Untervermietung keine Erlaubnis ein, empfiehlt sich eine zügige Abmahnung, in der der Vermieter außerdem eine Unterlassungsklage nach § 541 BGB ankündigt. Reagiert der Mieter daraufhin nicht, darf der Vermieter ihm ordentlich - also unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist - kündigen", so der IVD-Sprecher.

Gäste sind keine Untermieter

Anders sieht es aus, wenn der Mieter seinen Ehepartner, seine Eltern oder seine Kinder bei sich aufnehmen will. Hier handelt es sich nicht um ein Untermietverhältnis, daher muss er den Vermieter nicht um Erlaubnis fragen (BayObLG Beschl. v. 6.10.1997 - RE Miet 2/96). "Das gilt auch dann, wenn Eltern oder Kinder Miete zahlen. Verhindern kann der Vermieter eine solche Aufnahme nur, wenn die Wohnung durch die zusätzlichen Bewohner überbelegt wäre", erklärt Rechtsanwalt und Immobilienexperte Ulrich Joerss von der Kanzlei JOERSS-Rechtsanwälte in Berlin.

Generell sind zwei Arten der Untervermietung denkbar:
Der Mieter vermietet einen Teil seiner Wohnung
Der Mieter überlässt die Wohnung einem anderen
Anspruch auf Untervermietung hat der Mieter nur im ersten Fall. Verlegt der Mieter seinen Lebensmittelpunkt jedoch an einen anderen Ort und will er aus diesem Grund die Wohnung jemand anderem überlassen, bleibt es dem Ermessen des Vermieters überlassen, ob er die Erlaubnis erteilen will oder nicht. Das gilt auch dann, wenn der Mieter noch weiterhin Teile der Wohnung nutzen will.

Wenn der Mieter die Wohnung für begrenzte Zeit einem Dritten überlässt, sie aber anschließend wieder selber bezieht, hat er ebenfalls oft Anspruch auf Untervermietung. Zwingende Voraussetzung ist allerdings, dass die Wohnung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt (LG Berlin, Urt. v. 30.5.1991 - 62 S 17/91).

"Besucher darf der Mieter allerdings jederzeit, auch über mehrere Wochen, in seiner Wohnung aufnehmen. Hierzu hat er ein vertraglich nicht ausschließbares Recht. Ein Zeitraum von drei Monaten überschreitet jedoch definitiv die normale Besuchsdauer", sagt Joerss.

Kündigung des Untermietverhältnisses

Zwischen Haupt- und Untermieter gilt in erster Linie das, was im Untermietvertrag vereinbart wurde, und ansonsten das normale Mietrecht des BGB. Das heißt unter anderem, dass die Miete zwischen Haupt- und Untermieter grundsätzlich frei vereinbart werden kann, unabhängig davon, wie viel Miete der Hauptmieter selbst bezahlen muss. Unzulässig wird der Untermietzins erst, wenn er die sog. Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes überschreitet (Mietpreisüberhöhung). Nicht anders als der Vermieter ist der Hauptmieter außerdem an die Schutzvorschriften des Miethöhegesetzes gebunden, z.B. einjährige Sperrfrist für Mieterhöhungen oder die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze.

Auch genießen Untermieter einer Wohnung prinzipiell den gleichen Kündigungsschutz wie "normale" Mieter, d.h., der Hauptmieter ist an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden und muss vor allem ein berechtigtes Interesse nachweisen. Doch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist bei Untermietverhältnissen in der Regel kein Problem. Der Bewohner eines möblierten Zimmers muss sogar auf eine Kündigung ohne Kündigungsgrund jeweils bis zum 15. für den Ablauf des Monats gefasst sein.

Gibt es Probleme mit dem Untermieter, muss sich der Hauptmieter darum kümmern. So haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter grundsätzlich allein für die pünktliche Mietzahlung, ebenso für alle Schäden, die ein Untermieter beim Gebrauch der Wohnung verschuldet. "Dabei sollten Hauptmieter bedenken, dass die eigene Haftpflichtversicherung nicht für solche von einem "Fremden" verursachten Schäden am Eigentum des Vermieters aufkommt. Zwar kann natürlich der Hauptmieter vom Untermieter Schadensersatz fordern, doch für den Vermieter ist es unerheblich, ob der Hauptmieter mit seiner Forderung erfolgreich ist oder nicht. Notfalls muss der Hauptmieter den Schaden aus eigener Tasche bezahlen", warnt Joerss.

Da es keine vertraglichen Beziehungen zwischen Vermieter und Untermieter gibt, können sich im übrigen auch sonst keine Maßnahmen des Vermieters gegen den Untermieter richten. Verstößt der Untermieter z.B. wiederholt gegen die Hausordnung, ist trotzdem der Hauptmieter Adressat der Abmahnungen des Vermieters. "Entsprechend ist es seine Sache, dafür zu sorgen, dass der Untermieter die abgemahnten Verhaltensweisen einstellt. Hat er keinen Erfolg, muss er selbst mit einer Kündigung seitens des Vermieters rechnen", so Joerss.

Endet das Hauptmietverhältnis, muss der Mieter dafür sorgen, dass der Untermieter mit ihm zusammen die Wohnung räumt. Sonst macht er sich schadensersatzpflichtig.

Nur so ist die volle Maklerleistung sicher, um den gewünschten Kauf oder Verkauf erfolgreich abzuschließen

Gut beraten ist bei Immobiliengeschäften, wer einem leistungsfähigen Makler einen Alleinauftrag erteilt. „Damit verpflichtet er den Makler für die Vertragslaufzeit zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf oder Verkauf zu einem guten Abschluss zu bringen“, erläutert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des aus RDM und VDM hervorgegangenen Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Zu den Aktivitäten des Maklers zähle etwa, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Im Gegenzug verzichte der Auftraggeber darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten. Der Makler stelle bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Marktkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden. „Der Verkäufer braucht keine Heerschar von Anbietern. Er braucht vielmehr einen verantwortlich agierenden und professionell arbeitenden Makler, der Herr der gesamten Verkaufsaktivitäten ist“, erklärt Schick.

Anders gestaltet sich die Situation beim allgemeinen Auftrag. Dieser verpflichte einen Makler zu keinen besonderen Aktivitäten, um den Auftrag voranzutreiben. Er könne einfach abwarten, ob sich zufällig ein geeigneter Interessent meldet. Werden, wie es bei Allgemeinaufträgen immer noch geschieht, verschiedene Makler parallel beauftragt, riskiere der mögliche Käufer, am Ende mehrmals die volle Provision bezahlen zu müssen. Zudem bestehe die Gefahr, dass eine von mehreren Seiten angebotene Immobilie „zu Tode angeboten“ werde. So sei es immer wieder festzustellen, dass die gleiche Immobilie im Anzeigenteil der gleichen Zeitung mehrfach inseriert werde – teilweise sogar mit unterschiedlichen Preisen. Dies lasse weder das Objekt selbst noch die Verkaufsabsicht des Eigentümers als besonders vertrauenswürdig erscheinen.

„Alle Erfahrungen zeigen, dass eine Immobilie, die zu häufig und von zu vielen gleichzeitig angeboten wird, oftmals unverkäuflich wird“, berichtet Jürgen Michael Schick. Gelegentlich anders lautende Ratschläge hält der IVD-Vizepräsident nicht für stichhaltig: „Nur beim Alleinauftrag steht einem Kunden die volle Maklerleistung zu. Darauf sollte bei der immer komplizierteren Materie niemand leichtfertig verzichten. Denn auch hier gilt: Zu viele Köche verderben den Brei.“

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