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05.10.2004

+++Pressemitteilung IVD+++

IVD: Basel II ist Chance bei Immobilienfinanzierung

Tipps für sichere Finanzierung / Kreditinstitute finanzieren wieder / ausländische Banken haben den deutschen Markt für sich erkannt

Gute Nachrichten für Häuslebauer und Wohnungskäufer: Die Finanzierung einer Immobilie ist im zweiten Halbjahr 2004 vielfach einfacher geworden als noch vor wenigen Monaten. "Fast alle Banken finanzieren wieder", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Eigennutzer können die Gunst der Stunde nutzen und aus einem großen Angebot die optimale Finanzierungsvariante wählen. Auch Kapitalanleger würden von vielen Kreditinstituten wieder gerne gesehen. Neben deutschen Banken treten vermehrt ausländische Institute auf dem deutschen Markt auf.

Nach Ansicht des aus RDM und VDM hervorgegangenen Immobilienverbandes Deutschland (IVD) streben Banken aus anderen europäischen Ländern massiv in den Finanzmarkt. Diese Kreditinstitute finanzierten überwiegend bis zu 105 Prozent des Kaufpreises. Grunderwerbsteuer und Notarkosten können mitfinanziert werden. "25 Prozent Eigenkapital sind heute nicht mehr zwingend notwendig, um eine Finanzierung zu bekommen. Dennoch sind ausreichende Eigenmittel bei einem Immobilienkauf richtig und wichtig, um die Finanzierung sicher zu gestalten", so Jürgen Michael Schick.

Auch deutsche Banken beteiligten sich wieder offensiv am Neufinanzierungsgeschäft. Auch Immobilienbesitzer, die bereits vor vielen Jahren zu höheren Konditionen einen Darlehensvertrag abgeschlossen haben, können von den aktuell niedrigen Zinsen profitieren. Viele Banken bieten so genante Forward-Darlehen. Mindestens drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung muss jedoch ein solches Forward-Darlehen abgeschlossen werden. So kann dann bereits heute der aktuell niedrige Zinssatz für den neuen Darlehensvertrag nach Ablauf der Zinsbindung in drei Jahren festgeschrieben werden.

Angesichts der günstigen Preise und der noch immer niedrigen Zinsen steige die Nachfrage deutlich an. Auch im hochpreisigen Segment wachse die Kundennachfrage, berichtet der IVD. Überwiegend sei eine Finanzierung des Eigenheims günstiger als die auf dem Markt bezahlte Miete für eine vergleichbare Immobilie. Generell sollten Erwerber die niedrigen Zinsen für eine erhöhte Tilgung nutzen. Eine Tilgung von 2,5 % bis 3 % auf einen Bausparvertrag schafft dem Immobilienbesitzer die Möglichkeit, nach Ablauf der Zinsbindung das Zinsrisiko für den verbleibenden Darlehensteil drastisch zu minimieren. Während Lebensversicherungen als Tilgungsersatzleistungen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung von den Verbrauchern nur noch mit spitzen Fingern angefasst würden, seien die klassischen Bausparverträge wieder populär.

Neben den Kunden und Verbraucherschützern würden jetzt auch die Banken sogenannte Verdienstausfallversicherungen befürworten. Diese sichern das Risiko von Arbeitslosigkeit und Krankheit ab und sorgen dafür, dass die monatlichen Raten auch im Fall der Fälle durch die Versicherung weiter bezahlt werden. Verstärkte Bonitätsanforderungen an die Kreditantragsteller gebe es in Gegenden, in denen die Kaufkraftquote unter 88 Prozent des bundesdeutschen Durchschnitts liege. Dies sei etwa in strukturschwachen Regionen sowohl in den alten wie in den neuen Bundesländern zu beobachten.

Richtige Aufbereitung der Informationen führt zu günstigen Konditionen / Mangelnde Transparenz lässt Kosten steigen

Berlin, 04. Oktober 2004 - Basel II betrifft nicht nur Unternehmen, sondern auch Privatkunden. Schon jetzt ist es üblich, im Rahmen eines Kreditantrags den Darlehensnehmer und das Objekt einem Rating zu unterziehen. Von diesem Rating hängen die Konditionen ab, die je nach Ergebnis besser oder schlechter ausfallen. "Günstige Konditionen können bei der richtigen Aufbereitung der Informationen erzielt werden", so Johannes-Peter Henningsen, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD).

Basel II ist ein Regelwerk, das ab 2007 alle Banken dazu verpflichtet, Kreditausfallrisiken individuell abzusichern. Ein höheres Ausfallrisiko bei einem Kreditantragsteller hat für die Bank die Folge, sich selbst wiederum stärker absichern zu müssen. Dadurch wird Eigenkapital des Kreditinstitutes gebunden, mit dem die Bank nicht wirtschaften kann. Die Kosten werden in Form von Zinsaufschlägen an den Kunden weitergegeben. Ein Kernthema bei Basel II ist Transparenz. "Hier droht für Darlehensnehmer ein Transparenzaufschlag. Wer nur ungenügend informiert, muss höhere Zinsen zahlen", so Henningsen. Professionelle Makler können bei der Aufbereitung der Informationen helfen. "Für viele ist der Immobilienkauf eine einmalige Großinvestition im Leben. Dabei können professionelle Makler als Rating-Adviser helfen, Zinsaufschläge durch mangelnde Transparenz zu vermeiden", so Henningsen.

Neben der Transparenz wird beim Erstellen der Ratings eine Reihe weiterer Kriterien geprüft. Dies sind beispielsweise Höhe der Einkünfte, vorhandene Liquidität und bereits vorhandene Vermögenswerte. Darüber hinaus fließt auch das Objekt in die Bewertung ein. So sind Lage und die Qualität der Immobilie sehr wichtig. Entscheidend für die Kreditvergabe ist künftig nicht mehr nur die Höhe der Mieten, die erzielt werden kann. Auch die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie spielt eine Rolle. "Ob im Falle des Auszugs eines Mieters die Immobilie leicht wieder zu vermieten ist oder eher schlecht, wird nun schon bei der Kreditvergabe geprüft", so Henningsen. Schon heute lassen Banken oftmals den Wert der Immobilie durch einen unabhängigen, qualifizierten Sachverständigen zur Ermittlung des Marktwertes bzw. des sogenannten Beleihungswertes und des Zweit- und Drittmarktes feststellen. Verstärkt sind davon auch Eigenheimbesitzer betroffen.

Durch die höhere Individualisierung ist die Kreditvergabe nicht automatisch von der Branche, in der der Darlehensnehmer tätig ist, abhängig. "Auch in schlecht laufenden Branchen gibt es erfolgreiche Unternehmen. Einen pauschalen Ausschluss von einzelnen Berufsgruppen bei der Kreditvergabe gibt es nicht. Die positiven beruflichen Aussichten müssen jedoch glaubwürdig vermittelt werden. Nach wie vor gilt als Faustregel: Wer in der Vergangenheit bewiesen hat, ein Auskommen mit seinem Einkommen gehabt zu haben und womöglich bereits gewisse Vermögenswerte geschaffen hat, hat gute Voraussetzungen für seine Darlehensverhandlungen ", so Henningsen.

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