Bellevue

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07.02.2005

+++Pressemitteilung IVD+++

IVD: Vorsicht vor Schein-Abstandszahlungen

Kompetente Maklerberatung vermeidet kostspielige Fehler / In schwieriger wirtschaftlicher Situation besonders wichtig! (VDM)
In wirtschaftlich schwierigen Zeiten gewinnt die Immobilie als "Versicherung" für die Zukunft noch mehr an Bedeutung. Sachwerte stehen wieder hoch im Kurs. Gleichzeitig nehmen aber auch die "Fallstricke" zu, in die sich ein Immobilienkäufer schnell verwickeln kann. Zudem stehen Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen ins Haus, von denen noch nicht sicher ist, wie sie letztlich ausfallen werden.

Die Banken stellen erhöhte Anforderungen an die Bonität ihrer Kreditnehmer, so dass die Finanzierung eines Immobilienkaufs sorgfältiger denn je geplant werden muss. "Ohne sachkundige Beratung sollte man Kauf und Finanzierung nicht in Angriff nehmen, auch nicht den Verkauf einer Immobilie", rät Jürgen Michael Schick, Bundespressesprecher des Verbandes Deutscher Makler (VDM) und empfiehlt grundsätzlich die Einschaltung eines professionellen Maklers. "Dieser bringt am Ende weit mehr als er kostet".

Für Kauf- und Verkaufsinteressenten stellt sich die Frage, wie sie den richtigen Partner finden - den qualifizierten Makler, der sie rundum berät und ihnen zum Immobiliengeschäft ohne Reue verhilft. Für die Suche nach dem richtigen Makler hält der VDM-Sprecher einige wertvolle Tipps bereit:

Nehmen Sie sich Zeit, einen Makler in seinem Büro aufzusuchen. Sie werden schnell erkennen, ob er professionell arbeitet oder seine Geschäfte nur nebenbei erledigt.
Ist der Makler bereit, sich für Ihr Anliegen Zeit zu nehmen oder speist er Sie mit einigen Adressen ab, ohne mit Ihnen über Ihre persönlichen Wünsche und Bedürfnisse sowie Ihre wirtschaftliche Situation zu sprechen? Erleben Sie ihn als Berater oder ausschließlich als Verkäufer? Bedenken Sie: Ein Immobiliengeschäft hat für Sie existenzielle Bedeutung und lässt sich nicht "mit links" erledigen".
Scheuen Sie sich nicht nach Referenzen zu fragen. Zufriedene Kunden sind immer eine gute Empfehlung.
Haben Sie keine Scheu, den Makler nach seiner Ausbildung und regelmäßigen Weiterbildung zu fragen. Wer sich nicht weiterbildet, wird Sie kaum fundiert beraten können. Die großen Maklerverbände überprüfen übrigens die Fachkunde aller Mitglieder.
Erkundigen Sie sich genau nach der Palette des Leistungsangebots. Von einem unprofessionellen Nebenerwerbsmakler können Sie ein paar Adressen, jedoch kaum Beratung erwarten. Fragen Sie auch, zu welchen Spezialfragen er andere Fachleute hinzuzieht. Denn wer behauptet, alles zu können, kann in der Regel nicht viel.
Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn der Makler einem Berufsverband angehört. Sie können dann darauf bauen, dass er von den Fortbildungsangeboten seines Verbandes Gebrauch macht und von diesem über Veränderungen der Rahmenbedingungen informiert wird. Zudem kann sich der Verband bei möglichen Schwierigkeiten einschalten.
Sollten Sie eine Immobilie kaufen? Dann lassen Sie sich die realistische Einschätzung des Maklers für die Suche und den Erwerb Ihrer Traumimmobilie erläutern und begründen. Wenn er Ihnen pauschal eine schnelle, völlig problemlose Erfüllung Ihrer Wünsche in Aussicht stellt, ist Vorsicht geboten.
Wollen Sie eine Immobilie verkaufen? Lassen Sie sich genau beschreiben, wie der Makler vorgehen wird und welche Verkaufsaktivitäten er im Detail plant. Seien Sie vorsichtig, wenn er behauptet, er habe den richtigen Käufer schon in der Kartei und der erfolgreiche Verkauf sei nur noch Formsache. Ein guter Makler gibt Ihnen ein genaues Bild der Marktlage.
Fragen Sie den Makler nach seiner Berufshaftpflichtversicherung. Gerade qualifizierte Makler wissen, dass niemand fehlerfrei ist. Sie sichern daher sich und damit ihre Kunden vor möglichen Schäden ab.
Ein kompetenter und seriöser Immobilienmakler ist in erster Linie Berater. Er wird Ihnen niemals vorgaukeln, Ihr Kauf- oder Verkaufswunsch sei schnell und einfach zu erfüllen. Er wird prüfen, wo Probleme bestehen und wird Ihnen bei deren Lösung helfen. Auf keinen Fall wird er Sie in ein finanzielles Abenteuer treiben.
Für einen Makler, der sich als Berater versteht, bleiben Sie auch nach erfolgreichem Abschluss eines Kaufvertrags sein Kunde. Das bedeutet: Er wird Ihnen auch bei später auftauchenden Problemen mit Rat und Tat zur Seite stehen.
"Sorgfalt bei der Maklersuche zahlt sich aus", betont VDM-Bundespressesprecher Jürgen Michael Schick, "denn Wohnungs- oder Hauskauf ist für die meisten Deutschen die größte Investition im Leben." Zur Absicherung der Finanzierung halte der VDM seit kurzem etwas Besonderes bereit: In Zusammenarbeit mit der CARDIF Versicherung bieten VDM-Makler exklusiv eine Verdienstausfallversicherung an. Diese schützt Hauskäufer vor den Risiken von Arbeitslosigkeit und Arbeitsunfähigkeit und sorgt so für die nötige Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung. "Damit kann der Hauskäufer seine Immobilie auch im Fall der Fälle halten. Und auch für die Banken ist das ein Plus an Sicherheit, so dass die Verdienstausfallversicherung in der Regel gleich mit finanziert wird", erklärt Maklersprecher Schick.

Ablöseverträge sind häufig verkappte Abstandszahlungen / Preis für Mobiliar darf tatsächlichen Wert maximal um 50 Prozent überschreiten



Noch vor wenigen Jahren waren so genannte Abstandszahlungen zwischen Mieter und Wohnungssuchendem sehr häufig der Fall. Abstandszahlungen wurden von Vormietern für die bloße Überlassung von Mietwohnungen gefordert. Vielerorts hat sich jedoch der Wohnungsmarkt entspannt, so dass Abstandszahlungen seltener anzutreffen sind. "Reine Abstandszahlungen sind nach Paragraph 4a Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz gesetzlich verboten. Der Vormieter darf auch dann keine Prämie oder Maklerprovision verlangen, wenn er mit Zustimmung des Vermieters einen Nachmieter sucht", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD.



Zulässig sind dagegen so genannte Ablösevereinbarungen. Mit diesen Vereinbarungen verpflichtet sich der Wohnungssuchende Einrichtungsgegenstände des Vormieters gegen Bezahlung zu übernehmen. "In der Praxis sind Ablösevereinbarungen leider oftmals verkappte Abstandszahlungen. Sinnvoll sind solche Vereinbarungen bei Einbauten wie beispielsweise einer noch fast neuen Einbauküche des Vormieters", so Schick.



Bei der Vereinbarung des Preises ist Vorsicht geboten. Überlässt ein Mieter seinem Nachfolger Mobiliar, so darf der Preis den tatsächlichen Wert der Gegenstände um höchstens 50 Prozent überschreiten. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR 212/96; WM 97, 380) dürfen Mieter, die das Inventar zu einem höheren Preis übernehmen, den Kaufpreis im Nachhinein entsprechend reduzieren. Sie können das Geschäft aber nicht gänzlich rückgängig machen. Ein Beispiel: Der vereinbarte Betrag ist 20.000 Euro. Das Mobiliar ist jedoch nur 5.000 Euro Wert. Ein Aufschlag von maximal 50 Prozent bedeutet, dass der Wohnungssuchende maximal 7.500 Euro zahlen muss, die restlichen 12.500 Euro dagegen nicht. Im Zweifel unwirksam sind Ablösevereinbarungen über Inventar, wenn der beabsichtigte Mietvertrag nicht zustande kommt.



Der tatsächliche Wert des Inventars ist nach einem aktuellen Urteil des Berliner Kammergerichts (Az.: 8 U 314/03) in der Regel höher als der Zeitwert, der auf dem Gebrauchtwarenmarkt zu erzielen wäre. Denn dieser berücksichtigt nicht, dass sich die Gegenstände schon in der Wohnung befinden und möglicherweise speziell für diese eingebaut wurden. So spart der Nachmieter Transport- und Einbaukosten. "Schwierig und kostspielig ist der Beweis für eine Preisüberhöhung. Nachmieter sollten daher immer eine Liste der übernommenen Möbelstücke und Einrichtungsgegenstände anfertigen. Der Zustand sollte durch Zeugen bestätigt werden", erklärt der Immobilienexperte Uwe Bethge, Rechtsanwalt und Notar aus Hannover. Damit der Nachmieter nachvollziehen kann, ob die geforderte Summe in etwa angemessen ist, muss der Vormieter belegen, wann und für welchen Preis er die Gege nstände gekauft hat.



Im konkreten Fall hatte ein Nachmieter einem Preis zugestimmt, den er im Nachhinein als viel zu hoch empfand. Er zahlte daher nur einen Bruchteil der ursprünglich vereinbarten Summe. Das Gericht verpflichtete ihn jedoch zur Zahlung weiterer Beträge. Das Kammergericht stützte sich dabei einerseits auf einen Sachverständigen, der die Einrichtungsgegenstände bewertete, andererseits aber auch auf Zahlen des Vormieters. Grund: viele Einrichtungsgegenstände befanden sich nicht mehr in der Wohnung.

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