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18.01.2005

+++Pressemitteilung IVD+++

IVD: Marktausblick 2005

Vermieter, die modernisieren wollen, müssen dies ihren Mietern drei Monate im Voraus ankündigen / Die Kosten für die Arbeiten können auf die Miete umgelegt werden / Mieter haben Modernisierungsmaßnahmen in der Regel hinzunehmen

Mieter wohnen gerne günstig. Wer aber in einem unsanierten Altbau lebt, in dem die Heizung nicht richtig funktioniert, die Fenster undicht sind und in dem es viel zu wenige Steckdosen gibt, dürfte in der Regel keine Einwände gegen eine Modernisierung durch den Vermieter haben - auch wenn sich seine Miete dadurch erhöht. "Die Kosten für eine Modernisierung darf der Vermieter auf die Miete aufschlagen. Allerdings nicht alles auf einmal, sondern er darf nach Abschluss der Bauarbeiten pro Jahr 11 Prozent der Ausgaben umlegen, die für die konkrete Wohnung entstanden sind", so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Sind alle Kosten abbezahlt, darf die Miete trotzdem auf dem erhöhten Niveau bleiben.

Der Vermieter kann allerdings nicht einfach loslegen: "Er ist verpflichtet, die Mieter über größere Baumaßnahmen drei Monate im Voraus schriftlich zu informieren. Dabei muss er auch genau beschreiben, welcher Art die Modernisierungsarbeiten sind und welchen Umfang sie haben. Des Weiteren muss er Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten angeben und sich dazu äußern, wie groß die Mietsteigerung vermutlich ausfallen wird", sagt Schick. Eine solche Ankündigung kann er nicht umgehen, indem er sich bereits "im Voraus" mit dem Mietvertrag generell eine Zustimmung zu späteren Modernisierungsarbeiten geben lässt - eine solche Vereinbarung ist unwirksam (LG Berlin, Az. 63 T 71/04).

Nach Durchführung und Abschluss der Arbeiten muss die Mieterhöhung noch einmal schriftlich erklärt werden. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens.

Werden Arbeiten zu spät oder falsch angekündigt bzw. ist die tatsächliche Mieterhöhung mehr als zehn Prozent höher als angekündigt, kommt der Mieter zwar trotzdem nicht um die höhere Miete herum - er muss sie jedoch dann nicht nach drei Monaten, sondern erst neun Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung zahlen. Kleinere Arbeiten und solche, die die Miete nur unerheblich erhöhen, können formlos mitgeteilt werden. "Unerheblich" sind Mieterhöhungen, wenn sie unter 5 Prozent liegen.

"Unter Modernisierungsmaßnahmen fallen Arbeiten, die zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums führen", zählt Schick auf. Das wäre zum Beispiel der Anbau eines Balkons oder der Einbau eines Fahrstuhls, einer Zentralheizung oder eines Kabelanschlusses. Bei Modernisierungen, die zur Einsparung von Wasser oder Energie führen sollen, muss die Einsparung mindestens zehn Prozent betragen, damit der Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen darf. Auch für Verbesserungen außerhalb des Hauses wie einen neuen Spielplatz oder neue Parkplätze darf sich der Vermieter das Geld wiederholen.

Der Mieter muss den Maßnahmen in der Regel zustimmen, wenn es sich um "vernünftige" Modernisierungen handelt. Ablehnen kann er sie nur, wenn sie für ihn eine unzumutbare "Härte" darstellen würden, zum Beispiel, wenn der Mieter sehr alt ist, oder wenn die Mieterhöhung mit Blick auf das Mietereinkommen extrem hoch ausfallen würde. "Es gilt allerdings nie als Härte, wenn die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt wird, der bereits bei zwei Drittel der gleich alten Wohnungen vor Ort üblich ist", erläutert Bettina Baumgarten, Mietrechtsanwältin in der Immobilienkanzlei Bethge und Partner aus Hannover. Will der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme verhindern, muss er seinen Widerspruch äußern. Lässt er dagegen zum Beispiel Handwerker widerspruchslos in seine Wohnung, büßt er sein Abwehrrecht ein (OLG Frankfurt am Main, Az. 20 REMiet 3/91).

Im Gegensatz zu "vernünftigen" Modernisierungen darf der Vermieter Luxussanierungen - wie zum Beispiel das Austauschen intakter Fliesen aus rein optischen Gründen - nicht gegen den Willen des Mieters vornehmen. Arbeiten wie das Reparieren von Elektroinstallationen und das Ersetzen kaputter Fenster sind keine Modernisierungsmaßnahmen, sondern reine Erhaltungsmaßnahmen. Diese muss der Mieter nach § 554 BGB in jedem Fall dulden. "Das bedeutet, er muss Handwerkern Zutritt zu seiner Wohnung verschaffen und - falls es notwendig ist - sogar zeitweise ausziehen", berichtet Baumgarten. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter allerdings nicht auf die Miete umlegen.

Wohnungsknappheit in Metropolregionen / Minusrekord bei Baugenehmigungen / 450.000 Verkaufsfälle bei Eigenheimen prognostiziert / Steigende Renditen bei vermieteten Immobilien in 2005

Im Jahr 2005 werden Wohnungsmieter in großen Ballungsräumen mit steigenden Mieten zu rechnen haben. In den Regionen Hamburg, Düsseldorf sowie im Mittleren Neckarraum wird die Wohnungsknappheit weiter zunehmen. "Bereits im zurückliegenden Jahr mussten in Hamburg und Düsseldorf Mietsteigerungen bei Alt- und Neubauten von bis zu 9 Prozent verzeichnet werden. Diese Entwicklung hält 2005 weiter an. Leidtragende sind vor allem Familien mit Kindern, die auf ausreichende Flächen angewiesen sind", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) anlässlich des Marktausblickes 2005. In München ist die Wohnraumversorgung trotz zuletzt rückläufiger Mieten um 4 bis 5 Prozent angespannt. In den Flächenländern bleibt die Mietenentwicklung nach Prognosen des IVD weitgehend stabil. Auch in den ostdeutschen Ländern werden sich die Wohnungsmieten weiter stabilisieren. Größere Preisrückgänge erwartet der Immobili enverband Deutschland in 2005 nicht, nach dem sich die Mieten im zurückliegenden Jahr in Ostdeutschland bei Altbauten mit mittlerem Wohnwert leicht nach oben entwickelt hatten. Steigende Wohnkosten drohen den 23 Millionen deutschen Mieterhaushalten aber weiterhin durch noch immer ansteigende Mietnebenkosten.

Eine weitere Verknappung des Angebots in den Ballungszentren resultiert nach Angaben des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) aus der weiter rückläufigen Bautätigkeit. Für 2005 rechnet der IVD nur mit etwa 260.000 genehmigten Wohneinheiten. Nach Prognosen des Verbandes sowie anderer Forschungseinrichtungen gibt es in Deutschland aber einen Neubaubedarf für 330.000 bis 350.000 Wohnungen.

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen rechnet der IVD mit rund 450.000 Verkäufen in 2005. Das Wohneigentum werde als Grundstock einer kapitalgedeckten Altersversorgung an Bedeutung gewinnen. Deutschlandweit hätten sich die Preise bereits in den letzten Jahren stabilisiert. Nach drastisch gestiegenen Hauspreisen in den 90er Jahren, normalisiere sich der Markt weiter. In 2004 reduzierten sich die Preise für Einfamilienhäuser im Durchschnitt um 1,5 Prozent. Allerdings sei der Immobilienmarkt gekennzeichnet von ausdifferenzierten Preisentwicklungen in den verschiedenen Regionen. So seien die Preise etwa in Süddeutschland um ein Viertel höher als im bundesweiten Vergleich. Eine Zunahme der Verkaufsfälle erwartet der IVD in den Flächenländern, da nicht nur die tatsächlichen Kaufpreise sondern auch die Immobilienpreise in Relation zu den verfügbaren Haushaltseinkommen meist wesentlich günstiger seien als an den teuren Top-Standorten.

Bei Mehrfamilienhäusern erwartet der Immobilienverband Deutschland weiter steigende Renditen. "Die Rohrendite für Zinshäuser wird sich im Schnitt weiter auf 6 bis 9 Prozent erhöhen, abhängig von Lage und Beschaffenheit der Grundstücke. Abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten bleibt im Schnitt eine Nettoanfangsrendite von 4 bis 7 Prozent. Damit schlägt die Rendite bei Direktinvestments in konkrete Wohn- / Geschäftshäuser die Renditeprognosen der meisten indirekten Immobilienanlagen wie offene Fonds", erklärt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick. Dabei werde das Segment "Wohnimmobilien" eine größere Rolle spielen als der Investitionsmarkt für Büroimmobilien. Neben klassischen Kapitalanlegern werden in 2005 weiterhin Käufer großer Wohnungspakete den Markt bestimmen. Der Kauf von größeren Beständen als Grundstücksgeschäft (Asset-Deal) oder durch den Ankauf ganzer Gesellschaften (Share-Deal) bringe enorme Liquidität in de n Markt. Allein in Paketverkäufen wechselten bereits in 2004 mit 300.000 Wohnungen 0,75 Prozent des gesamtdeutschen Wohnungsbestandes den Eigentümer.

In den meisten Segmenten erwartet der IVD einen interessanten Käufermarkt. Hauskäufer profitierten in 2005 von den günstigen Marktbedingungen. "Die Zinsen befinden sich auf einem einmaligen Tiefstand. In Verbindung mit vielfach günstigen Immobilienpreisen ergeben sich in 2005 zahlreiche attraktive Kaufgelegenheiten", so Jürgen Michael Schick. Der durchschnittliche Zinssatz liegt zur Zeit zwischen 4 und 4,5 Prozent für ein zehnjähriges Darlehen. In den vergangenen 30 Jahren betrug der durchschnittliche Zinssatz dagegen rund 8 Prozent, also fast doppelt soviel. Bei 4,5 Prozent belaufen sich die monatlichen Zinskosten für ein zehnjähriges Darlehen von 100.000 EURO auf 375 EURO, bei 8 Prozent betragen die Zinskosten 670 EURO pro Monat. Beim Höchststand von 1974 musste man umgerechnet 910 EURO zahlen.

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