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14.01.2005

+++Pressemitteilung IVD+++

IVD: Wie geht es weiter mit dem Damnum?

Hunde und Katzen dürfen nur mit Einverständnis des Vermieters gehalten werden / Kleintiere wie Vögel und Fische sind immer erlaubt / Eigentümergemeinschaft kann Leinenpflicht für Hunde und Katzen durchsetzen / Unterschiedliche Klauseln geben dem Vermieter Gestaltungsspielraum

Berlin, 27. Juni 2005. - Immer wieder sorgen Haustiere in Mietshäusern für Streit unter den Hausbewohnern. Keine Probleme haben lediglich Halter von Ziervögeln, Fischen, Hamstern, Meerschweinchen und ähnlichen Kleintieren. Hunde und Katzen sind dagegen nur mit dem Einverständnis des Vermieters erlaubt. "Vermieter sollten daher im Mietvertrag festlegen, welche Tiere erlaubt und welche verboten sind. Dies kann durch eine Erlaubnis-, eine Verbots- oder eine Zustimmungsklausel geschehen", erläutert Johannes-Peter Henningsen, Präsident des Immobilienverbands IVD.

Schweigt der Mietvertrag zu diesem Thema oder enthält er eine Erlaubnisklausel, so darf der Mieter in der Wohnung die üblichen Haustiere wie zum Beispiel einen Hund oder eine Katze halten, und zwar so lange das Mietverhältnis besteht. Kommt es zu erheblichen Belästigungen durch das Tier, kann der Vermieter Auflagen machen, beispielsweise, dass der Hund im Treppenhaus angeleint werden muss. Dies gilt auch in Wohnanlagen. So hindert auch das Tierschutzgesetz Vermieter oder Wohnungseigentümer nicht, zum Beispiel das freie Herumlaufen von Hunden in einer Wohnanlage zu verbieten. Auch Katzen kann eine Leinenpflicht auferlegt werden, so ein Beschluss des Bayerischen Oberlandesgerichts (Az.: 2Z BR 99/04). Für gefährliche Hunde gelten in den meisten Bundesländern Hundeverordnungen, nach denen das Halten bestimmter Rassen in Mehrfamilienhäusern nur mit behördlicher Genehmigung erlaubt ist. Der Vermieter ist dann auch im Interesse der Nachbarn verpflichtet, auf das Einhalten der Verordnung zu achten.

"Eine einmal erteilte Erlaubnis zur Tierhaltung darf der Vermieter nicht widerrufen. Wer also als Vermieter damit rechnet, dass andere Hausbewohner kritisch auf ein Haustier reagieren könnten, sollte sich gut überlegen, ob er eine solche Erlaubnis erteilt", rät Henningsen.

Mit einer Verbotsklausel hat der Vermieter die Möglichkeit, das Recht zur Tierhaltung auszuschließen. Kleintiere wie Fische, Vögel, Hamster sind jedoch immer erlaubt, weil sie sicher in Aquarien oder Käfigen gehalten werden und ausgeschlossen werden kann, dass sie andere Hausbewohner belästigen oder die Mietwohnung beschädigen. Als stets zulässige Kleintiere gelten allerdings nicht Exoten wie Skorpione oder Schlangen.

"Vermieter sollten ein absolutes Tierhaltungsverbot vermeiden, denn dieses ist unwirksam", sagt Rechtsanwalt und Immobilienexperte Ulrich Joerss von der Kanzlei JOERSS-Rechtsanwälte in Berlin. Werden hingegen Kleintiere "wie z.B. Kaninchen, Ziervögel oder Fische" von dem Verbot ausgenommen, ist die Vertragsbestimmung zulässig. Als Kompromiss zwischen Erlaubnis- und Verbotsklausel empfiehlt es sich, eine Zustimmungsklausel in den Mietvertrag aufnehmen. "Der Mieter darf dann nur mit Zustimmung des Vermieters ein Haustier halten. Dieser kann dann je nach Einzelfall entscheiden, ob er das Tier genehmigen will oder nicht", so Joerss.

Seit dem 1.1.2005 können Damnen nur noch dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Zinsbindungsfrist eines Darlehens höchstens 5 Jahre beträgt. Dies ist das Ergebnis der Neuregelegung des § 11 EStG. "Das jetzt vorliegende Ergebnis des Gesetzes dürfte von der Finanzverwaltung sicherlich so nicht gewollt gewesen sein", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Denn mit dem 5. Bauherrenerlass vom 20.10.2003 hatte sie gerade erst angeordnet, dass ein Damnum von 5 % nur dann zulässig ist, wenn die Zinsbindungsfrist mindestens 5 Jahre beträgt.

"Im Protokoll des Finanzausschusses hat man daher den Hinweis aufgenommen, dass das Damnum von der Neuregelung des § 11 EStG nicht betroffen sei. Dieser Hinweis hat jedoch keinerlei Rechtswirkung", so Hans Joachim Beck, Vorsitzender Richter des 8. Senats des Finanzgerichts Berlin. Im Übrigen ist zu beachten, dass sich diese Äußerung auch lediglich darauf bezieht, dass die Finanzverwaltung nach ihrer bisherigen Praxis das Damnum nicht als Vorauszahlung von Zinsen verstanden hat.

Die Finanzverwaltung wird möglicherweise deshalb nachträglich dafür sorgen, dass das Damnum von der Neuregelung des § 11 EStG ausgenommen wird. Sicher ist dies jedoch nicht. Möglich wäre dies durch eine Änderung des Gesetzeswortlautes oder durch eine Verwaltungsanweisung. "Eine Verwaltungsanweisung wäre jedoch nicht sinnvoll, weil damit zu rechnen wäre, dass die Rechtsprechung dieser nicht folgen wird", so Beck. "Bis zu einer Klärung dieser Frage sollte daher entweder von der Vereinbarung eines Damnums abgesehen oder aber eine Zinsbindungsfrist von genau 5 Jahren vereinbart werden. Nur so ist man auf der sicheren Seite", erklärt Jürgen Michael Schick.

Mit der Änderung des § 11 EStG sollte in erster Linie der Rechtsprechung des BFH entgegentreten werden. Dieser hatte mit Urteil vom 23. September 2003 entschieden, dass Erbbauzinsen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auch dann sofort als Werbungskosten abgezogen werden können, wenn sie in einem Einmalbetrag vorausgezahlt werden. Damit war auch die Möglichkeit gegeben, dass neue Steuersparmodelle z.B. bei geschlossenen Immobilienfonds, entwickelt werden. Einige Initiatoren planten dann auch die Auflage solcher Modelle. Der Gesetzgeber hat jedoch von einer Spezialregelung für Erbbauzinsen abgesehen und stattdessen die allgemeine Regelung des § 11 EStG geändert. Diese Regelung erfasst ihrem Wortlaut nach auch das Damnum. Denn nach der Rechtsprechung sowohl des BGH als auch des BFH ist das Damnum bei wirtschaftlicher Betrachtung als Vorauszahlung von Zinsen zu verstehen. Auch bei einem Damnum handelt es sich deshal b um Entgelt für eine Nutzungsüberlassung, nämlich die Nutzungsüberlassung von Kapital. Daraus ergibt sich beispielsweise, dass ein Darlehensnehmer, der das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist tilgt, das von ihm gezahlte Damnum anteilig zurückfordern kann.

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